住宅ローンは、できるだけ早く返したほうがいいの？
それとも、繰り上げ返済はしないほうがいいの？
住宅ローン控除が終わったタイミングや、金利上昇のニュースを見て、
「今のうちに繰り上げ返済したほうが安心なのでは？」
と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
我が家もまさに同じ状況でした。
変動金利0.6％という条件の中で、繰り上げ返済をするべきか、しないほうがいいのか、
何度もシミュレーションし、家族で悩みました。
その結果、我が家が選んだのは
繰り上げ返済をせず、資産運用を続けるという選択です。
この記事では、
- 繰り上げ返済を「しないほうがいい」と判断した理由
- 実際に迷ったポイントと考え方
- どんな人が繰り上げ返済をしない選択に向いているのか
を、主婦目線・実体験ベースでまとめています。
「繰り上げ返済で後悔したくない」
「自分の選択が本当に正しいのか知りたい」
そんな方が、納得して判断できるヒントを得られる内容になっています。
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我が家が繰り上げ返済より資産運用を選んだ理由
住宅ローンを借りた後、最大13年間は住宅ローン控除が利用できます。
住宅ローン控除とは
住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、年末時の住宅ローン残高の0.7%が所得税から控除できる制度。
所得税で控除しきれない場合は、翌年の住民税からも控除される。
期間中に繰り上げ返済を行うと、控除が適用される金額が減少します。そのため控除期間中は繰り上げ返済をするという選択肢はありません。
では住宅ローン控除の期間が終わると、繰り上げ返済をすべきなのでしょうか。
早めに繰り上げ返済を行うと、住宅ローンの利息負担を軽減でき、その結果、返済総額を減らすことができます。この観点から見ると、繰り上げ返済は効果的な選択肢といえますね。
ですが我が家は当面繰り上げ返済はしないと決定しました。その主な理由は3つです。
- 団信保障があるから
- 新NISAは好きな時に好きな用途で引き出せるから
- 住宅ローンの金利よりNISAの年利の方が高いから
それぞれ詳しく解説していきます。
団信保障があるから
万が一家族に何かがあった場合、住宅ローンは免除されます。これは団信（団体信用生命保険）と呼ばれる制度により、保険金が住宅ローン残高をカバーしてくれるためです。
繰り上げ返済をした後、契約者（我が家の場合夫）に何か不幸が起こった場合、住宅ローンの支払いは免除されますが、手元の資金は減ったままです。繰り上げ返済で手元の資金が減少し、万が一の状況に対する備えが薄れてしまったことになります。
我が家は無理に繰り上げ返済をせず、その資金を資産運用に回そうと考えました。資産運用の一つの手段として、着目したのが新NISAです。（私が始めたときは「NISA」という名前でした）
新NISAは好きな時に好きな用途で引き出せるから
新NISAの良いところは、いつでも自由に引き出せる点です。
これは他の用途、例えば突発的な出費や投資の機会が生じた場合などに対応できる大きなメリットとなります。
もし他の用途（例えば車の買い替えや外壁工事など）で使いたくなった場合でも、自由に引き出すことが可能です。
ちなみに…
新NISAと比較されることの多いiDeCo。
iDeCoは60歳になるまで資産を自由に引き出せないのが大きなデメリットです。
そのため我が家は2023年末をもってiDeCoの積立を停止しました。
一度繰り上げ返済した資金は二度と手元には戻ってきません。資産運用をしたものの金利が上昇しなかった場合、引き続き運用を続け、他の用途（老後資金など）に使用できます。
何があっても余裕資金を確保できるという点が非常に大きなメリットとなります。
ただし、お金の管理には注意が必要です。手元にある程度の現金は確保しておく必要があります。これは、急な出費や金利変動など、予期せぬ状況に対応できるようにするためです。
住宅ローンの金利よりNISAの年利の方が高いから
現在、我が家が借りている住宅ローンの年利は0.6%です。
もっと金利下がらないかな～とモゲチェック 
でシミュレーションしてみましたが、我が家は0.6%がベストという結果でした。低い金利で借りられているのであれば本当に繰り上げ返済をすべきかは少々難しい選択となります。
モゲチェックは無料で住宅ローンのシミュレーションができるのでおすすめです。
資産運用について考えた場合、0.6%以上の利回りが得られるのであれば、繰り上げ返済よりも資産運用の方がより多くのメリットが得られます。利回りが高ければ高いほど、その分だけ利益を出すことができます。
一般的には、安全な投資信託でも3%以上の利回りが期待できます。これは、住宅ローンの年利0.6%を大きく上回る数字であり、繰り上げ返済よりも資産運用に資金を回した方が有利となります。
そのため我が家は資金を資産運用に回すことを選択しました。これにより、住宅ローンの返済を続けつつ、資産運用による利益を最大限に得ることを目指しています。
住宅ローン繰り上げ返済と資産運用のシミュレーションしてみた
我が家の住宅ローン概要です。※2024年10月時点
- 残高：約1200万円
- 返済額：月約5万
- ボーナス返済：なし
- 完済予定：令和27年（夫69歳）
今手元に300万円あると仮定し、繰り上げ返済に充てた場合のシミュレーション結果です。
残高は295万円減り、返済期間が5年5カ月短縮されました。令和22年だと夫は64歳。早めに完済できるのは魅力ですね。
300万円を繰り上げ返済せず、資産運用するといくらになるか、計算してみました。
| 想定利回り（年率） | ||||
|---|---|---|---|---|
| 3% | 5% | 10% | ||
| 運用期間 | 5年 | 347.8万円 | 382.9万円 | 483.2万円 |
| 10年 | 403.2万円 | 488.7万円 | 778.1万円 | |
| 15年 | 467.4万円 | 623.7万円 | 1,253.2万円 | |
年利3%でも10年間運用すれば100万以上の運用益が得られます。ラッキーにも10%の利率が得られれば15年で1,200万に！
もしかしたら運用期間中に住宅ローン残高以上の価値になる、なんてこともあり得ますね！（夢のような話ですが考えるだけでウキウキします！）
15年後は娘たちも成人しており、夫も退職してるかも。
この時期まで運用できれば繰り上げ返済して住宅ローンを完済するのもありですね。
あ、もちろん良いことばかりではなく、価値が下がることがあるってことも頭に入れておきましょうね（汗）。
新NISAとは
新NISAは、2024年にスタートした新たな投資制度です。この制度は、それまで利用されていたNISAを発展させ、より使いやすい形に進化しました。
新NISAの特徴はいくつかありますが、その中でも主なものは以下の4つです。
- 非課税保有期間が無期限に：投資家は自分の都合に合わせて投資を続けることが可能になりました。
- つみたて投資と一括投資が併用可能になった：これまではどちらか一方を選ばなければならなかったのですが、新NISAでは両方を併用することができます。これにより、より柔軟な投資戦略が可能となりました。
- 年間投資枠が拡大されたこと：投資枠が広がったことで、より多くの資金を投入することが可能となりました。
- 限度額が1,800万円になり、枠の再利用が可能になったこと：これにより、一度使った枠を再度利用できるようになりました。
私自身は、これまで枠いっぱいまで投資をしたことがなかったので、限度額の変更についてはあまりメリットを感じていません。
非課税保有期間が無期限になったこと、つみたてと一括が同時にできるようになったのは嬉しいですね。
子供たちにかかるお金が減ってきたら、新NISAに投資できるお金も増やせると思います。家族の状況に応じて投資額を増やしたり、引き出したりすることが可能なのも、新NISAの大きなメリットの一つです。
私のおすすめは、投資信託をつみたてNISAから始めること。メジャーなファンドを積立てで購入することで、リスクをドルコスト平均法で軽減することができます。
投資の基本は、長期・分散投資です。これは初心者にもおすすめの方法です。そして、信託報酬が少ないものを選ぶことも重要です。
ドルコスト平均法は、投資のタイミングに関係なく、やってみたいと思ったときが始めるのに最適なタイミング。市場の動きを予測する必要がなく、安心して投資を始めることができます。
ポチップ
投資はこわい…それなら少額からやってみるのがおすすめ
経験のない人にとって投資は未知の領域。「投資＝怖い」と感じる人もあるでしょう。そのような不安を抱くことは、全く自然なことです。
私も最初はそうでしたから。
私が投資を始めたのは夫がうつ病で休職したのがきっかけです。
収入がないのに減り続ける生活費…。
将来のお金の不安を取り除きたくて、必死で投資の勉強をしてNISAとiDeCoを始めました。
今ではその選択をしてよかったと思っています。
新NISA制度は、初心者でも手軽に投資を始めることができます。始めた後も自分のペースで少しずつ投資額を増やしたり、減らすこともできます。何よりも大切なのは、「まずは始めること」！
ポチップ
参考までに、私の過去5年間の運用成績をのせておきます。2024年10月現在、現金確保のため運用停止していますが、そろそろ新NISAで運用再開しようかと考えているところです。
投資しているのは以下の商品です。
商品名：eMAXIS Slim 米国株式（S&P500）
S&P500指数に連動することを目指すインデックスファンドで、米国大型株を対象としています。S&P500指数は、米国の主要産業を代表する約500社の株式で構成されており、米国経済の中長期的な成長に連動したリターンを目指します。信託報酬は0.093%と非常に低く設定されており、長期運用に適しています。
投資金額は40万円。今は積立を停止していますが、時価評価額は約91万円。51万円のプラスです（損益127.54%）。
毎月1万円の自動積立を設定していましたが、2022年と2023年は夫が休職していた影響で家計が厳しくなり、引き落とし口座に十分なお金がない状況が続いたため充分な積立投資を行うことができませんでした。
ですがNISAでは積立しない月があっても特別な手数料が発生するわけではありません。そのため、積立ができない月があっても特に心配する必要はありません。
投資は自分のライフスタイルや経済状況に合わせて柔軟に行うことが重要です。低コストのインデックスファンドを選ぶことで、長期的な運用でもコスト負担を軽減できます。
証券口座は楽天かSBI証券がおすすめ
我が家では、夫婦で異なる証券会社を利用しています。
- 夫は楽天証券
- 私はSBI証券
- 娘2人：SBI証券（ジュニアNISA）
私たちがこれらの証券会社を選んだ理由は、どちらかに絞り切れなかったから。どちらを選んでもよさそうだったので、両方の使いやすさを検証してみたかった、というのもあります。
それぞれの証券会社が提供するサービスや特典も魅力。楽天証券は楽天経済圏という大きなメリットがあります。これは、楽天のサービス全体が連携していて、楽天証券での取引や投資により楽天スーパーポイントが得られるというものです。これらのポイントは、楽天市場での買い物や他の楽天サービスで利用することができます。
一方、SBI証券はVポイントを溜めることができます。Vポイントは、ソフトバンクグループやヤフーが提供するさまざまなサービスで利用できます。これにより、通信費の支払いやヤフーショッピングでの買い物など、日常生活のさまざまな場面で利用することが可能です。
これらの証券会社の選択は、我が家のライフスタイルやニーズに合わせて行われています。それぞれの証券会社が提供する特典やサービスを最大限に活用することで、我が家全体の資産形成や節約につながっています。そのため、我が家ではどちらの証券会社もおすすめと言えます。
まとめ：繰り上げ返済で後悔しないために適切な選択を！
本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済と新NISAを活用した資産運用について詳しく解説しました。主なポイントは以下の通りです。
- 変動金利の住宅ローンを抱える場合、将来の金利上昇リスクを考慮することが重要
- 新NISAを活用することで、金利変動に備えつつ資産形成も可能
- 長期・分散投資が基本であり、ドルコスト平均法の活用が有効
- 少額から始められる新NISAは、投資初心者にも適している
- 楽天証券やSBI証券など、自身のニーズに合った証券会社を選ぶことが大切
これらの戦略を適切に組み合わせることで、住宅ローンの返済と資産形成を両立させ、より安定した財務基盤を築くことができるでしょう。
重要なのは、自身の状況に合わせて柔軟に対応し、長期的な視点で資産運用を行うことです。
定期的に家計状況を確認し、必要に応じて戦略を修正することも忘れずに行いましょう。
我が家の戦略が参考になれば幸いです。では！
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